Эксперты уверенно констатируют: худшие времена позади

Офисы: это вам не Париж…

Начало стабилизации - так многие эксперты характеризуют основную тенденцию на офисном рынке. В данном сегменте сильнее всего ощущается еще воздействие кризиса. Управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев среди основных трендов года называет замедленные темпы ввода новых объектов (они практически не строятся с конца 2008-го) и минимальную активность западных инвесторов. Цены были устойчивы, лишь наиболее ликвидные объекты продемонстрировали небольшую положительную динамику. После назначения нового мэра значимыми явлениями рассматриваемого рынка стала отмена ряда проектов, активный пересмотр инвестконтрактов, пристальное изучение и критика ММДЦ «Москва-Сити». Кроме того, глава города распорядился сократить строительство офисных и торговых площадей внутри Третьего транспортного кольца, что неминуемо отразится на ценовой ситуации в данных сегментах. По данным Jones Lang LaSalle, за первые три квартала 2010-го было введено 598,31 тыс. кв. м. Все эксперты отмечают крайне низкие объемы строительства в прошедшем году. По словам Маргариты Трофимовой, директора департамента консалтинга и оценки NAI Becar, в 2010-м объем нового строительства составил лишь 32% от объема ввода за 2009 год. Общее количество качественных офисов по состоянию на декабрь - 11,3 млн кв. м.

Эксперты уверенно констатируют: худшие времена позади, рынок медленно, но верно движется к докризисным показателям. Важнейшими событиями конца прошлого года все единодушно называют назначение нового мэра и последовавшие за тем инициативы, затронувшие в том числе сегмент коммерческой недвижимости.

Отмечены в минувшем году и негативные тенденции. Например, доля иностранного капитала в рассматриваемом секторе остается крайне низкой. По словам Алексея Богданова партнера, директора департамента офисной недвижимости компании S.A.Ricci/KingSturge за год были закрыты лишь две инвестиционные сделки с привлечением зарубежного капитала: фонд UFG Real Estate II приобрел БЦ «Бахрушин Хауз», а китайская государственная корпорация «Чэнтун» - выставочно-офисный комплекс «Гринвуд». Объем инвестиционных сделок в 2010 году составил около 724 тыс. кв. м; инвестиционные вложения в офисную недвижимость - более $ 2,5 млрд.

При этом, по данным Cushman & Wakefield, в 2010 году Москва стала вторым рынком Европы по активности офисных арендаторов. На первом месте оказался Париж - там было арендовано более 1,6 млн. кв. м, а в столице России - 1,3-1,4 млн кв. м. Как сообщает Алексей Рябичев, руководитель отдела офисной недвижимости ASTERA Moscow в альянсе с BNP Paribas Real Estate, в зоне повышенного внимания оказались качественные площади, то есть не просто с достойной локацией, но с продуманной концептуальной составляющей, качественной отделкой, адекватной арендной политикой. Наибольший спрос в этом году пришелся на помещения между Садовым и Третьим транспортным кольцами - около половины сделок. Увеличение клиентской активности привело к снижению доли пустующих площадей (по разным оценкам до 12-14%) к концу года и росту ставок в наиболее качественных комплексах. Впрочем, остались на рынке и переоцененные объекты. «Стоимость аренды в некоторых бизнес-центрах класса А в ЦАО достигает $1,2 тыс. за кв. м в год, что не вписывается в текущую ценовую картину. Также существуют предложения продажи особняков в ЦАО по $10-12 тыс. за кв. м. Основной упор собственники делают на дефицит предложений офисных площадей в центре города. Таким образом, рынок неоднороден и часто демонстрирует неадекватный ценовой разброс», - констатирует А. Рябичев. По данным NAI Becar диапазон таков: для класса А - $0,4-1,1 тыс. за кв. м в год, для класса В - $250-650.

Гостиницы: дефицит в среднем сегменте
Для гостиничного сегмента прошлый год был более позитивным, чем кризисный 2009-й. «В первой половине года рынок стабилизировался, во второй наметились положительные тенденции. Операторы отмечают как повышение загрузки номерного фонда, так и растущий спрос на дополнительные услуги (бизнес-мероприятия, банкеты, SPA-услуги и т.д.). Многие отели почувствовали рост глубины продаж: горящее предложение уже не принимается, стало больше определенности с предварительным бронированием», - отмечает Марина Смирнова, старший вице-президент компании Jones Lang LaSalle Hotels.

За год на московский рынок вышло шесть новых отелей («Садовое кольцо», Renaissance Moscow, «Катерина Парк», «Украина» (Radisson Royal Hotel) и др.) совокупным фондом 1469 номеров, из которых 1213 категории 5 звезд, 256 - 4 звезды. Таким образом, по сравнению с 2009-м увеличение предложения составило 45%, однако оно произошло за счет отелей высокой категории под управлением профессиональных операторов, дефицит в среднем сегменте сохранился. Планируемое открытие единственной трехзвездочной гостиницы перенесено на 2011-й. Въездной поток в Москву по итогам года составил 4,1 млн иностранных гостей, продемонстрировав рост на 11% по сравнению с 2009-м и приблизившись к показателям 2008-го.
Источник: «Фотонедвижимость»

Склады: ряды редеют
Ушедший год, похоже, станет наименее результативным по объему введенных складов за последние пять лет. По данным Penny Lane Realty, объем строительства составил около 400 тыс. кв. м, что почти в два раза меньше показателей 2009-го. По данным Jones Lang LaSalle, общий объем качественных площадей (классы A, B) в Москве составляет 6,435 млн. кв. м, что по-прежнему существенно меньше, чем на развитых европейских рынках. Весь год продолжалось увеличение спроса на помещения класса А и В. Распределение основного спроса таково: блоки по 0,5-3 тыс. кв. м - 70%, по 3-10 тыс. - 20%, от 10 тыс. - 10%. Как сообщает Ольга Рыбакова, руководитель аналитики рынка офисной и складской недвижимости, отдела экономических и стратегических исследований Jones Lang LaSalle, за первые три квартала было арендовано и куплено 996,4 тыс. кв. м, что превышает уровень всего 2009-го (938,97 тыс. кв. м). К концу года этот показатель достигнул 1,2 млн кв. м. По данным Penny Lane Realty, за год ставки выросли на 5-10%. В декабре стоимость аренды в комплексах класса А, расположенных в черте города, составила $130-150 за кв. м в год, класса В - $100-125. Ставки в терминалах категории А, расположенных за МКАД, - $100-125 за кв. м в год, категории В - $90-110 (без учета НДС и эксплуатационных расходов). Цены продаж на объекты в черте города - $1,5-2,2 тыс. за кв. м, за МКАД - $1-1,3 тыс. (без НДС).

Среди крупных арендных сделок можно отметить следующие:
- «Эльдорадо» - 67,23 тыс. кв. м во второй очереди подмосковного комплекса «ПНК-Чехов» под нужды своего распределительного центра;
- «Арконада» - 32 тыс. кв. м в комплексе «А-Терминал»;
- «Ашан» - 22 тыс. кв. м в комплексе «Трилоджи парк Томилино;
- «Центральный дивизион» - 16 тыс. кв. м в индустриальном парке «Восточный».

Автор adminДата публикации: 15.01.2011

Просмотров: 2279

Все статьи